“没有入住，却要全额交物业费”，对于空置房业主来说，这种情况正在发生改变。

2月28日，又一省会城市长沙发布通知，“业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠”。也就是说，长沙已经开始试点空置房“阶梯式优惠”的做法。

事实上，我国已有多个城市对空置房的物业费进行打折。据新京报贝壳财经记者不完全统计，目前，全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，具体包括长沙市、苏州市、无锡市、宿迁市、扬州市、常州市、石家庄市、青岛市、潍坊市、烟台市和兰州新区等。其中，苏州市、常州市等地最早于2014年便开始施行空置房物业费七折优惠政策，至今已超过10年时间。

渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨表示：“现有的空置房物业费打折政策，多是对业主与物业矛盾的回应。通过打折而非免收的政策减轻了业主负担，也考虑了物业的服务成本，一定程度上平衡了双方利益。”

长沙推行空置房物业费“阶梯式”收取

2月28日，据长沙市人民政府官网消息，长沙市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局联合发布《关于规范物业服务收费管理的通知》，自3月1日起施行，有效期五年。《通知》明确，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠，即：业主按照物业服务合同、交房公告（或者交付通知书）约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%缴纳物业服务费用。

长沙市最新的做法是实施空置房物业费“阶梯式”收费，在对空置房物业费打折的同时，也不鼓励房屋一直空置。

此前，青岛市也发布了《青岛市物业服务收费管理实施细则》，对于空置物业的物业服务费收费标准进行明确。该细则自2024年2月1日起施行，有效期至2029年1月31日。具体来看，对于普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月（含）以上的，业主或物业使用人需书面告知物业服务人，并经双方共同确认。自空置之日起，其物业公共服务费（包含电梯运行费）将按照不超过前期物业服务合同约定的60%进行交纳。房屋空置的衡量标准，原则上以水、电、气均未使用为基准，或由双方协商约定。此外，如果是机动车停放相关的费用，在普通住宅前期物业服务期间，车位使用人如不使用停车位，并经双方确认后，自空置之日起连续超过一个月（含）未停放机动车的，将免收停车服务费。

青岛的做法明确了空置房的界定，即“住宅连续空置6个月（含）以上的”且需要业主和物业方“双方确认”，在满足空置房条件后，自空置之日起，物业费可以打六折。

江苏省镇江市则是从2025年2月1日起执行“对连续空置6个月以上的住宅物业费实施打折优惠”。去年年底，镇江市发展和改革委员会、镇江市住房和城乡建设局出台《关于明确市区空置房住宅物业服务收费有关事项的通知》，业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置超过6个月（含6个月）的，业主事前向物业服务企业书面告知并注明空置起始时间，由物业服务企业确认后认定为空置。经确认后，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。

此外，2024年6月，甘肃省兰州新区推出12条房地产新政，其中提到，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，其物业费按收费标准的50%收取。

中指研究院物业事业部研究副总监彭雨表示：“长沙、青岛等地试行的空置房物业费打折政策，本质上是基于服务消耗差异的定价优化。空置房对保洁、安保等高频服务的实际需求显著低于常住房屋，按比例减免既符合《民法典》中‘公平原则’，也回应了多套房业主及异地工作群体的合理诉求。”

难点：“空置房”如何界定仍待明确

目前，空置房物业费打折尚未有全国统一标准，各地政策在执行过程中也面临一些问题，比如如何精准界定空置房、如何保障物业公司的合理运营等。

汤晓晨也提出担忧：“一些物业公司可能因收入减少而抵触，且空置认定标准目前不统一，依赖水电数据、业主申请等方式存在漏洞。”

对此，彭雨建议：“在实施中，政策需进一步明确实施细则以避免纠纷，包括如何界定‘空置房’、如何防止业主恶意规避物业费、如何平衡物业公司利益等。”

从目前已经施行空置房物业费打折的试点城市来看，青岛、兰州新区、江苏省的做法是对连续未入住6个月以上的空置住宅进行物业费打折，打折力度各地有不同，兰州新区最低50%，多数城市执行70%的折扣。

彭雨表示：“由于政策的推行需兼顾各地物业企业成本刚性，若全国推广需配套服务标准动态调整机制。目前各地政策差异较大（如兰州新区减免50%、镇江执行70%），全国统一推行需解决《物业管理条例》与地方细则的衔接问题，建议优先在存量房占比超40%的城市试点，避免一刀切冲击中小物企现金流。”

建议：亟需“上位法”弥补法律空白

从法律层面上讲，目前，我国《民法典》第九百四十四条对“业主支付物业费的义务”进行了明确，规定业主应按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“在法律层面上，还没有关于空置房物业费打折的相关明确规定。目前主要散见在地方上的一些规定。”

对于空置房减免物业费的法理依据，王玉臣表示：“目前，法理上是有些问题的。如果想实现的话，我觉得需要注意以下三点：首先，要完善立法，从国家层面制定相应的标准或规则，有‘上位法’可依。其次，在有‘上位法’的基础上，地方进行细化，制定详细的认定标准，切实可行的操作方案等。再次，在具体执行上可以尝试引入人工智能或网络化动态监控，比如可以通过水电气数据联网的方式进行空置状态实时监测。”

汤晓晨也表示：“《民法典》规定业主应按约支付物业费，地方政策若与《民法典》冲突则缺乏‘上位法’依据，需要通过合同约定或立法完善。”

目前，多地的积极试水空置房物业费减免，减轻了空置房业主的负担，也减少了物业公司与空置房业主在缴纳物业费上的矛盾，为解决物业费相关问题提供了宝贵经验，但也需要看到的是，未来还需要推动相关法律和政策进一步完善，让业主和物业公司都能从中找到更合理的平衡点。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心

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