前言

疫情后的广州，城市更新发展又如火如荼地进行着。多年来，城市发展迅速，拆迁旧改遍布广州各大城区，有老城区改造，有城中村改造。但在城市改造速度加快的同时，引发不少法律问题。其中，回迁房入住多年，被拆迁人仍无法办理不动产权证是其中一个主要问题。

事 件 回 顾

客户的宅基地房子在2013年因广州市政工程道路改造被拆迁，拆迁单位为广州市某局，拆迁补偿方式为房屋置换，异地安置。客户在2017年已经入住了回迁安置房屋。按照双方签订的《拆迁协议》，约定由拆迁单位协助被拆迁人向房地产行政管理部门办理不动产权证手续。多年来，客户通过各种途径催促、投诉均无果，眼看自己住了多年的回迁房屋，房产证仍然未有着落，且当年拆迁的负责人早已退休，依然无人解决该问题。于是，客户找到了笔者咨询。

案 件 分 析

从合同义务上看，广州市某局作为拆迁单位，有义务协助被拆迁人办理不动产权证。某些拆迁协议更是约定了逾期办证的违约金。

根据客户出具的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条约定，甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续；办证所需费用，由甲方负责。

从法定义务上看，拆迁单位对回迁安置房屋有协助办证的义务。此义务有明确的法律法规规定。无论是在已经失效的法律法规还是现行有效的法律法规中，均有记载及规定征拆单位应当为被征拆人办理或协助其办理安置房屋的不动产权证。

《广州市城市房屋拆迁管理办法（广州市人民代表大会常务委员会公告第17号》（2012年6月8日废止）第三十四条规定：被拆迁人应当在搬迁前向市房地产行政主管部门交回被拆迁房屋的房地产权证，市房地产行政主管部门应当予以注销。实行产权调换的，拆迁人应当为被拆迁人办理所调换房屋的产权登记手续。市房地产行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内给予办理。

《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（穗府规【2021】2号）》（现行有效）第三十七条规定：实行货币补偿的，被征收人在签订征收补偿协议时，应当将被征收房屋的房地产权证一并撤回。实行产权调换的，房屋征收部门、房屋征收实施单位、安置房源权属单位应当依职责为被征收人办理所调换房屋的产权登记手续，不动产登记部门应当根据相关规定给予办理。

制 定 策 略

接受委托后，笔者联系了拆迁单位，了解为何多年来依然无法办理房产证的原因。得到答复是，拆迁单位有在积极为客户办理房产证，但是由于广州市政策原因，原拆迁房屋为宅基地房屋，置换房屋为国有土地上房屋，此置换情形在广州市并无相关办理先例。

为了解清楚具体情况，笔者走访了广州市不动产登记中心，中心工作人员答复为：可以办理。说明拆迁单位说法未必准确，若广州市不动产登记中心真的无法办理，在申请后，其应当出具无法办理的相关回执。因此，笔者认为，涉案回迁安置房应当可以通过窗口受理办证的方式解决。

被拆迁人已经年老，由于多年来投诉都无用，这次希望笔者可以尽快帮其解决此事，尽快拿到不动产权证。众所周知，诉讼时间十分漫长，若经历一审、二审以及执行阶段，大概率需要一到两年时间。

因此，笔者认为，本案诉讼策略需要两步走：一方面，将不动产登记中心关于回迁安置房办证所需要的资料整理成文字版，通过书面发函的方式告知拆迁单位，并要求与拆迁人共同前往办理；另一方面，整理起诉材料，到法院起诉拆迁单位。

两步走，以最快方式办理不动产权证为准则。

显然，由于前期多次与拆迁单位沟通无果，拆迁单位收到函件后并无任何回应。此案进入审理程序，通过开庭积极与法院沟通，拆迁单位在庭后配合我方共同前往了不动产登记中心。

最 终 结 果

该案一审判决全部胜诉。判决拆迁单位协助被拆迁人办理不动产权证以及过户手续。判决书出具后，拆迁单位也积极配合被拆迁人完成涉案房屋的过户手续，并在判决出具后不久，终于领取了房产证。

本案从立案到最终取得房产证仅用了半年多一点时间，顺利完成了客户的心愿。

相关实务分享

关于回迁房屋办证难问题，笔者分享下列几种情况：

1、了解安置房屋的土地性质是国有还是集体

安置房屋的土地性质是国有建设用地的，则安置房可以办理不动产权证。若安置房性质是集体土地性质的，只有一本大证，对于每户并无单独房产证。但根据现广州市相关政策，对于部分安置房屋只要缴清土地出让金后即转为国有用地也可以办理不动产权证，但与本文涉案情况不一致，此不作详细讲解。

2、了解安置房屋是否已经办理房屋初始权属登记

若安置房屋并未办理初始权属登记（即大确权），则不具备单独办证的条件，无法通过诉讼取得理想结果。

当初步判断其安置房具备可办证条件后，通过发函的方式书面通知拆迁或征收单位。要求其在限期内备齐相关资料与被拆迁或被征收人共同前往不动产登记中心进行办理。此做法有两个优势：一方面以督促的方式为对方不履行办证义务取得了书面的证据，同时了解对方是否缺乏相关办证资料，了解安置房屋现状，为日后诉讼做准备；另一方面通过督促对方主张诉前协商的方式尽快配合办理，避免累诉。同时，建议被征拆人先行到广州市或各区不动产登记中心了解办证所需资料。

3、拆迁单位是否已经注销

当年还是《城市房屋管理拆迁条例》实行时，开发商可以作为拆迁的主体。但经历了十多年的发展变化，很多拆迁单位已经注销或吊销。这种情况下，要求其协助办证是不可能的。只能通过诉讼结合强制执行方式进行解决。

4、通过调解方式解决

笔者曾办理一起地铁公司作为拆迁单位，同样是起诉协助办理房产证的案件。该案诉讼过程中，铁路公司配合调解，就此事出具了调解书。拆迁人最终通过调解书强制执行的方式自行办理了房产证。

结 语

类似的案件在全市都不胜其数。拆迁单位应当积极为拆迁人办理不动产权证，但事实上，由于历史遗留问题、政策变化、当年相关人员已经退休、拆迁单位已不存在、涉及补交土地出让金问题等种种原因，至今无法办理不动产权证人数众多。笔者建议尽快通过法律途径解决，维护自身的合法权益。

尽管回迁房已经交付了，但是只有房产证真实拿到手上，才是最有保障的。